Swiss Life Asset Managers Deutschland 

Bezahlbare Mieten – Ist ein Mietendeckel die richtige Lösung?

Anett Barsch ist Mitglied der Geschäftsleitung der Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH. Als Head of Real Estate Project Development verantwortet die Architektin das Projektentwicklungsgeschäft in Deutschland. Sie ist seit 2016 Mitglied im Landesvorstand NRW sowie im Bundesvorstand des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e. V. (BFW) mit Sitz in Berlin. In ihrem Gastbeitrag erläutert sie die Bedingungen für die Schaffung bezahlbaren Wohnraums – deutschlandweit sowie unter besonderer Berücksichtigung der Situation in Berlin.

Foto @Swiss Life Asset Managers

Gewohnt wird immer, heißt es – aber man muss es sich auch leisten können. Angesichts durchaus ambitionierter Preise in manchen Ballungsgebieten ist und bleibt das Thema bezahlbares Wohnen ein Dauerbrenner mit großer gesellschaftlicher Dimension. Die Gründe für den teilweise rasanten Anstieg der Mieten sind vielfältig. Der Hauptgrund aber ist und bleibt  das Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Ein knappes Angebot treibt die Preise  – zumindest in einem freien Markt – in die Höhe. Vergrößert sich das Angebot, wird der Preisanstieg gedämpft.

Neubautätigkeit kann das Wohnungsangebot zwar erhöhen und sich positiv auf die Mieten auswirken. Sie ist aber nur ein Teil der Lösung. Wichtig ist, dass auch leerstehende Wohnungen dem Markt zur Verfügung stehen. Insbesondere in Berlin gibt es viele Wohnungen mit sehr alten und preisgünstigen Mietverträgen, die als Zweitwohnung gehalten, aber nicht bewohnt werden. Hohe Mieten ergeben sich auch aus dem extremen Investitionsbedarf, der aufgrund des Green Deals umgesetzt werden muss. Unsere Quartiere sollen und müssen CO2-neutral, darüber hinaus vermehrt barrierefrei und für alle Teile der Bevölkerung bezahlbar werden. Smart Metering und digitale Anwendungen sind der Schlüssel dafür. Das heißt aber auch, dass die Substanz von Bestandsgebäuden inklusive der gesamten Gebäudetechnik bei großen Teilen des Bestands erneuert werden muss. Im Neubau erfordert dies von Beginn an smarte Lösungen für einen nachhaltigen, auf die Anforderung der Zukunft ausgerichteten Lebenszyklus. Das sind Investitionen, die sich nur langfristig amortisieren. Der Eigentümer geht in Vorleistung, die von Anfang an sicher finanziert werden muss. Eine Mietpreisbremse und unsichere Rechtslagen würgen genau diese Investitionen sehr schnell ab. Dann wird weder neu gebaut noch modernisiert.

 Beim Wohnungsneubau benötigt jeder Projektentwickler Kalkulationssicherheit – und zwar über einen langen Zeithorizont. Wenn diese Sicherheit nicht gegeben bzw. die Rechtslage unsicher ist, wird ein seriöser Unternehmer nicht investieren. Für mehr Wohnungsbau benötigen wir schnelle und effiziente Genehmigungsverfahren sowie verlässliche Rahmenbedingungen, die nicht nach jeder Wahl von der Politik infrage gestellt werden. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass Projektentwicklungen für ganze Stadtquartiere länger als eine Legislaturperiode benötigen. Bauen ist generell mit großen Kostenrisiken behaftet, die den Investoren keine Regierung abnehmen kann. Zusätzlich getrieben werden diese sowohl von hohem Investitionsdruck als auch von der Ressourcenverknappung bei Baumaterialien sowie der mangelnden Verfügbarkeit von Bauunternehmen und Planern. Um dem zu begegnen kann man versuchen, günstiger zu bauen. Aber das wird nur mit weniger Auflagen, mehr Digitalisierung sowie kürzeren und besser planbaren Genehmigungsprozessen gelingen. Und mit mehr Spielraum für unternehmerische Kreativität und Innovation.

An Ideen mangelt es uns Projektentwicklern jedenfalls nicht. Wir können bezahlbaren Wohnraum schaffen. Ein Mietendeckel ist dabei jedoch kein Teil der Lösung, sondern nur ein Teil des Problems.